LOTEAMENTOS: ANÁLISE E ESTRUTURAÇÃO DE NEGÓCIOS

O desmembramento e o loteamento são formas de parcelamento do solo urbano regulamentados pela Lei nº 6.766/79.

A gleba é uma porção de terras que ainda não sofreu nenhum tipo de parcelamento do solo, conforme prevê a Lei nº 6.766/79 e não possui infraestrutura básica. Já o lote é um terreno que já possui esta infraestrutura e cujas as dimensões atendem o determinado pela legislação municipal.

Assim, o Loteamento consiste na subdivisão de uma gleba em lotes destinados à edificação, implicando na abertura de novas vias de circulação e logradouros públicos. O loteamento requer obras como terraplanagem, escoamento de águas, esgoto, pavimentação, rede de energia elétrica, etc.

A principal diferença do loteamento para o desmembramento é que este último já aproveita o sistema viário existente. Em outras palavras, o Desmembramento é a subdivisão da gleba em lotes sem abertura de novas vias de circulação e logradouros públicos.

Os empreendimentos do tipo loteamento são regidos pela lei 6.766/79, hoje já alterada pela lei 9.785/99, que trata sobre o uso e parcelamento de solo. A implantação de um loteamento tem como necessidade preliminar a regularização administrativa, através da sua aprovação e licença, a regularização civil através dos registros e averbações, e por fim a correta execução das obras e a sua transferência ao poder público.

Além de atender às obrigações federais, o empreendedor deverá regularizar o empreendimento no âmbito estadual e municipal. No Brasil, cada estado tem a sua política de parcelamento própria, bem como as suas próprias exigências legais. Em São Paulo todos os projetos de parcelamento de porte e em áreas ambientalmente protegidas são analisados pelo GRAPROHAB. Na esfera municipal, os parcelamentos propostos devem atender ao Plano Diretor Municipal, quando estes municípios têm uma população urbana superior a 20 mil habitantes, ou devem ser aprovados através de Audiência Pública. O reconhecimento de um “loteamento fechado”, quando permitido pelo município, se dá através de lei específica devidamente aprovada pela câmara e sancionada pelo prefeito.

Serviços prestados pela TARGET:

• Avaliação de Glebas – por hectare e por m2
• Elaboração de anteprojetos (estudo de implantação do loteamento)
• Estudo de Viabilidade Legal
• Viabilidade Ambiental
• Viabilidade Urbanística
• Viabilidade Técnica – arruamentos, redes de água, esgoto, drenagem pluvial, iluminação, força e luz, dados e telefonia
• Viabilidade Econômico-financeira – Engenharia Econômica
• Viabilidade Comercial – identificando vetores de crescimento urbano
• Análise Documental do Registro da Gleba
• Vistoria da Gleba
• Contrato entre o Empreendedor e o Dono da Gleba
• Seleção e Gerenciamento de Projetistas
• Seleção e Gerenciamento de Contratos com Empreiteiros
• Garantias de Execução das Obras
• Aprovação de Projetos de Loteamento – Roteiro
• Obras e Serviços Necessários
• Avaliação do Valor Médio de Venda das Unidades
• Cálculo do Custo de Implantação do Loteamento
• Cálculo do Preço Mínimo de Venda
• Marketing, Publicidade e Comercialização de Lotes
  • Tabela de Vendas
  • Estruturação de Financiamento Direto com a Loteadora
  • As Linhas de Financiamento da Caixa Econômica Federal: Compra de Terreno + Construção
  • Compromisso de Compra e Venda de Terreno
  • Contrato de Compra e Venda de Terreno (com ou sem permuta)
  • Alienação Fiduciária
  • Cobrança e Controle de Pagamentos
  • Gerenciamento de Inadimplência
• Planejamento Tributário
  • O Loteador Equiparado a Empresa
  • Tributos Sobre a Empresa Loteadora
  • Empresas Tributadas sobre Lucro Presumido
  • Empresas Tributadas sobre Lucro Real
  • RET – Regimes Especiais de Tributação
• Documentos
  • Requerimento de Registro de Loteamento
  • Memorial Descritivo do Terreno
  • Cronograma de Execução de Obras
  • Edital de Loteamento
  • Planilha Modelo para Análise de Viabilidade Econômico-financeira