PROGRAMA APOIO A PRODUÇÃO – LINHAS GERAIS

Objetivo: Linha de crédito com recursos do FGTS ou SBPE para financiamento às PF ou PJ, apresentados por uma Entidade Organizadora – EO representada por Construtora ou Incorporadora ou Sociedade de Propósitos Específicos – SPE, para a produção e comercialização de unidades habitacionais novas.

A linha de crédito pode ser liberada para as PF (compradores) sem obtenção de financiamento PJ (proponente do empreendimento) ou com financiamento PJ.

Normas: Destinado à produção de empreendimentos na forma associativa, mediante concessão de financiamento direto aos adquirentes, apresentados por uma EO representada por Construtora ou Incorporadora ou SPE, nas seguintes modalidades:

– financiamento à PJ do ramo da Construção Civil – OR FGTS/PMCMV e SBPE;

– comercialização de unidades sem a obtenção de financiamento PJ;

– operação entre a CEF e a PF adquirente da unidade habitacional:

a) aquisição de terreno e construção – OR FGTS, FGTS/PMCMV, Programa Pró-cotista e SBPE;
b) construção em terreno próprio – OR Programa Pró-cotista e SBPE;
c) construção em terreno doado pelo Poder Público – OR FGTS e FGTS/PMCMV;

Para a contratação do financiamento é necessário que 100% dos recursos para conclusão do empreendimento estejam sob gestão da CAIXA, sob a forma de contratação com os beneficiários PF, aporte de recursos financeiros depositados na CAIXA e/ou execução de obras; financiamento à PJ (Ent. Organizadora).

A proposta, na data da contratação, deve apresentar contratação de, no mínimo, 30% das unidades integrantes do empreendimento.

Para empreendimentos enquadrados no SBPE exige-se no mínimo 15% de obra executada caso as unidades vendidas não sejam financiadas na CAIXA.

Para empreendimentos enquadrados no FGTS/PMCMV exige-se rating mínimo = “D” na avaliação de risco do tomador do financiamento PJ e construtora.

Para empreendimentos enquadrados no SBPE exige-se rating mínimo = “B” na avaliação de risco do tomador do financiamento PJ e construtora.

Exige-se também a contratação de seguro que garanta o término da obra – SGC, a cobertura de risco de engenharia –SRE e coberturas referentes a defeitos e falhas em materiais, acabamento e design, exceto danos estruturais, por 5 anos a partir da data de expedição do “Habite-se” – SGPE.

Construtora (EO) – atribuições:

 – organizar o grupo de adquirentes.

 – elaborar e promover o estudo prévio de viabilidade dos projetos.

 – apresentar a proposta/projeto de intervenção à CAIXA.

 – construir o empreendimento e entregar o imóvel no prazo contratado, de acordo com o projeto aprovado nos órgãos competentes.

 – legalizar o empreendimento perante todos os órgãos públicos.

 – contratar o SRE (Seguro Risco Engenharia), o SGTO (Seguro Garantia Termino de Obra) e o SGPE (Seguro Garantia Pós Entrega), mantendo a vigência das apólices, conforme estipulado;

 – manter em situação regular suas obrigações junto aos órgãos públicos, inclusive os relativos ao Meio Ambiente, Segurança e Medicina do Trabalho, INSS, FGTS, Fazendas Públicas Municipal, Estadual e Federal, durante o prazo de vigência do contrato com a CAIXA;

 – entregar o Manual do Proprietário aos adquirentes.

EXIGÊNCIAS:

CONSTRUTORA

Ser depositante na CAIXA.

Situação cadastral regular.

Legalidade de constituição, dos regimentos, dos estatutos e da representação jurídica perante a CAIXA.

Apresentar as análises cadastrais, jurídicas e de risco de crédito aprovadas pela CAIXA.

A construtora deve apresentar nível de qualificação/certificação no SIAC/PBQP-h (para construção de UH enquadradas no financiamento com recursos do FGTS/PMCMV).

SÓCIOS/ACIONISTAS OU DIRIGENTES – CONSTRUTORA – Situação cadastral regular.

TERRENO

Apresentar situação fundiária regular.

Estar parcelado/loteado, com divisão voluntária do solo, e com abertura de vias e logradouros públicos, registrados na matrícula imobiliária.

Estar inserido na malha urbana.

Estar livre e desembaraçado de quaisquer ônus.

Ser de propriedade da Construtora; de terceiros pessoa física ou jurídica ou do poder público.

Caso o terreno seja de propriedade de terceiros PF/PJ ou do Poder Público, deve haver a concordância do Vendedor em receber o pagamento da venda em conta de sua titularidade, na proporção das contratações com os adquirentes das frações ideais:

Quando o terreno for de propriedade do Poder Público, seja venda ou doação:

 Deve ser observada a documentação específica (lei de doação do terreno e licitação da construtora)

 A operação deve ser proposta por PJ do ramo da construção civil e não deve haver concessão de financiamento PJ para a produção das unidades.

Para operações com terreno doado pelo Poder Público é exigida a comercialização prévia de 100% de demanda para construção das unidades habitacionais.

para a contratação é necessário o desmembramento do terreno:

a) se estiver apenas loteado, apresentar o Loteamento/Desmembramento (Lei nº 6766/79);

b) se constituído o condomínio, apresentar a Instituição/Especificação do Condomínio (Lei nº 4591/64);

c) se já incorporado, apresentar o Memorial de Incorporação (Lei nº 4591/64).

 Infraestrutura – o financiamento é destinado a projetos inseridos na malha urbana, com infraestrutura interna e externa, tais como: equipamentos urbanos de escoamento de águas pluviais, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar, vias de acesso, pavimentação, serviços públicos como transporte e coleta de lixo.

 Empreendimento – o projeto do empreendimento, no âmbito do PMCMV, deve conter unidades adaptáveis ao uso por pessoas com deficiência, com mobilidade reduzida e idosos (no mínimo 3% das unidades)

A construtora deve apresentar, até a entrega da obra, as licenças obrigatórias para transporte e armazenamento de madeiras nativas (documento de origem florestal) estabelecidas pelo órgão competente (IBAMA), como comprovação da origem legal.                

EM QUALQUER REGIME DE CONSTRUÇÃO ADOTADO É OBRIGATÓRIA A APRESENTAÇÃO, PARA A CONTRATAÇÃO, DAS ART/RRT DE:

– Execução de obra – Responsável Técnico (RT) pela construção.

– Fiscalização de obra (quando for o caso).

– Desempenho de cargo ou função – RT da empresa construtora perante o CREA/CAU.

– RT da empresa construtora perante o CREA/CAU.

– ART autoria dos projetos estruturais, hidro-sanitários e elétricos da construção e dos projetos de infra-estrutura.

 É PERMITIDA ALTERAÇÃO DAS ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS DE PROJETO, CONDICIONADA AO QUE SEGUE:

Apresentação, pela Construtora, de documento que comprove a anuência prévia, formal e unânime de todos os adquirentes acerca das alterações propostas nas especificações técnicas do empreendimento para qualidades inferiores às constantes do memorial descritivo de venda de conhecimento do adquirente.

Solicitação formal da Construtora.

Autorização da CAIXA.

CRONOGRAMA: 

Deve espelhar a realidade executiva da obra, em função da capacidade da  Construtora.

5% correspondem  aos valores necessários à legalização do empreendimento e devem ser informados na última parcela do cronograma.

95% equivalem ao cronograma da operação e corresponde a 100% da obra executada, e este percentual deve ser distribuído até a penúltima parcela do cronograma.

Prazo máximo de obras: 36 meses

PROJETO – Os projetos de empreendimentos com OR FGTS ou OR SBPE devem atender aos requisitos obrigatórios da Política Sócio Ambiental.

O empreendimento contemplará o plantio de árvores e a existência de áreas verdes mínimas, conforme abaixo: 20% de área permeável mínima em empreendimentos horizontais.

– plantio de 01(uma) árvore nativa ou frutífera no mínimo por casa e uma árvore para cada 04 apartamentos em edifícios de até 05 pavimentos;

– 10% de área permeável verde e arborização em empreendimentos verticais.

Para promoção do uso eficiente dos recursos hídricos em área urbana ou de expansão urbana os projetos incluirão os seguintes dispositivos e sistemas economizadores:

– arejador.

– bacia sanitária com de dispositivo de duplo acionamento.

– redutores de vazão.

– instalações hidráulicas que permitam a implantação futura ou imediata da medição individualizada de água nos edifícios multifamiliares.

Para promover a correta destinação dos Resíduos de Construção e Demolição (RCD), no caso de produção de unidades agrupadas ou empreendimentos, será apresentada uma declaração informando o local de destinação adequada dos resíduos gerados na obra.

Recomenda-se, sempre que comprovada a viabilidade técnica e econômica, que sejam previstas em projeto, medidas para a promoção da Eficiência Energética, dentre elas:

– sistemas de aquecimento solar de água.

– sistemas de micro e minigeração distribuídas de energia elétrica (solares fotovoltaicos, eólicos e biomassa).

– telhado branco em edifícios multifamiliares de mais de 2 pavimentos.

– dispositivos economizadores de Energia Elétrica em áreas comuns.

– lâmpadas eficientes.

– medição individualizada de gás.

– custos, projetos e consultoria referentes ao processo de certificação e rotulagem ambiental dos edifícios reconhecidas no mercado nacional.

IMPEDIMENTOS:

 Construtoras 

Estejam com demanda judicial em curso contra a CAIXA.

– Estejam inadimplentes caracterizados na política de cobrança da CAIXA.

– Possuam apontamentos de natureza cadastral considerados impeditivos pelo jurídico da CAIXA.

– Possuam empreendimentos não totalmente comercializados e sem perspectiva de continuidade ou empreendimentos paralisados.

– Possuam empreendimento que apresente vicio de construção pendente de solução.

– Estejam relacionados no CONRES, nos seguintes motivos:

– vicio de construção pendente de solução

– registro no Programa de Olho na Qualidade

– descumprimento contratual e/ou prejuízo à CAIXA.

Sócios/Acionistas ou dirigentes – Construtora 

– Estejam com demanda judicial em curso contra a CAIXA.

– Estejam inadimplentes caracterizados na política de cobrança da CAIXA.

– Possuam apontamentos de natureza cadastral considerados impeditivos pelo jurídico da CAIXA

– Que demandem financiamento imobiliário junto à CAIXA para aquisição de imóveis objeto de incorporação ou construção da empresa da qual faz parte.

SPE – Não é permitida a participação de SPE, na qualidade de responsável pela execução do empreendimento.

Terreno – Não são aceitos como garantia: terreno gravado com outro ônus ou terreno gravado com clausula de usufruto.

Empreendimento –   Na área de influência não pode existir empreendimentos com problemas, ou seja, paralisado, abandonado, invadido, ou não comercializado, não atendidos por equipamentos públicos essenciais.

As obras do empreendimento não podem, em qualquer hipótese, serem integralmente empreitadas, admitindo-se a terceirização, exclusivamente, de serviços técnicos especializados ou específicos.

Empreendimentos localizados em áreas de preservação permanente – APP.

 RT – Responsável Técnico – possuir apontamento de natureza cadastral.

SEGUROS OBRIGATÓRIOS:

Seguro Garantia Termino de Obra (SGTO): Tem por objetivo precípuo garantir a conclusão da obra e obtenção do habite-se averbado com RI e a individualização das matriculas e não a indenização pura e simples – é o seguro garantia das obrigações contratuais.

 Seguro Risco Engenharia (SRE): Garante indenização ao segurado por prejuízos decorrentes de acidentes ocorridos durante a execução da obra, dos quais possam resultar danos ou destruição das obras de engenharia civil e deve vigorar durante toda a fase de construção do empreendimento.

 Seguro Garantia Pós Entrega (SGPE): é a apólice de seguro que abrange coberturas referentes defeitos e falhas em materiais, acabamento e design, exceto danos estruturais, por 5 anos a partir da data de expedição do “Habite-se”.

RECURSOS NECESSÁRIOS À CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO – Para compor o valor dos recursos financeiros necessários à conclusão do empreendimento/módulo pode-se utilizar as seguintes alternativas:

– valor do financiamento, FGTS e recursos próprios depositados relativos às contratações com beneficiários finais, deduzido o valor da fração ideal do terreno (VEM DO COMPRADOR DE UNIDADE DO EMPREENDIMENTO).

– valor relativo à fração ideal do terreno, de propriedade da Construtora/Vendedora, referente aos financiamentos com os beneficiários finais (VEM DO COMPRADOR DE UNIDADE DO EMPREENDIMENTO).

– valor da obra executada (FGTS + financiamento + recursos próprios depositados) referente às unidades financiadas pelos beneficiários finais.

– aporte de recursos próprios.

– aporte de recursos financeiros de terceiros (INVESTIDORES).

– FINANCIAMENTO A PJ (EO) A SER CONCEDIDO PELA PRÓPRIA CAIXA.

O valor dos recursos necessários para a conclusão das obras do empreendimento/módulo é apurado considerando o Custo Total do Empreendimento/Módulo especificado no Quadro Resumo do Laudo de Análise deduzido o valor do terreno e o valor total das despesas de comercialização.

O valor relativo à obra executada é obtido mediante a aplicação do percentual de obra executado multiplicado pelo valor do Custo Total do Empreendimento/Módulo deduzido o valor do terreno e do valor relativo às despesas de comercialização.

O valor relativo ao percentual de obra executada das UH financiadas por PF não pode ser liberado à construtora enquanto houver necessidade de tais valores na composição dos recursos financeiros necessários à conclusão do empreendimento.

O valor proveniente de frações ideais do terreno de propriedade da construtora a ser utilizado é o valor relativo às UH que estão sendo contratadas com beneficiários PF.

 O valor referente às frações ideais do terreno financiadas é transferido e bloqueado manualmente, para a conta de aporte vinculada ao empreendimento (conta op. 022)

 O valor relativo às frações ideais do terreno financiadas por PF não pode ser liberado à construtora enquanto houver necessidade de tais valores na composição dos recursos financeiros necessários à conclusão do empreendimento.

É requisito básico para concessão dos financiamentos aos adquirentes que os recursos necessários à conclusão TOTAL do empreendimento/módulo (100% dos recursos) estejam sob gestão da CAIXA.

É necessária a venda mínima de 30% das unidades do empreendimento.

O valor relativo ao aporte da Construtora ou de terceiros PF ou PJ é depositado em conta vinculada ao empreendimento (op. 022), aberta até a véspera do dia da assinatura do contrato de financiamento e com a realização do depósito necessário.

Para as operações FGTS/PMCMV sem concessão de financiamento PJ e doação do terreno pelo Poder Público é exigida a comercialização de 100% das unidades habitacionais.

PARA COMPOR O VALOR DOS RECURSOS FINANCEIROS (FUNDING) NECESSÁRIOS À CONCLUSÃO DAS OBRAS DO EMPREENDIMENTO, SÃO UTILIZADAS, CUMULATIVAMENTE OU NÃO, AS ALTERNATIVAS LISTADAS A SEGUIR:

Valores: de financiamento, subsídio e recursos da conta vinculada do FGTS, quando houver, relativos às contratações com os adquirentes PF/PJ, deduzido valor da fração ideal do terreno;

Valor relativo à fração ideal do terreno, procedente dos repasses na CAIXA de financiamento aos adquirentes PF/PJ e considerado como valor de aporte, observado o que segue:

a) o terreno deve ser de propriedade do Tomador (incorporador) quando for contratado o financiamento à PJ da Construção Civil ou de propriedade da Construtora quando não houver a concessão desse financiamento;

Aporte de recursos financeiros próprios;

Aporte de recursos financeiros de terceiros;

% Obra executada.  

ANÁLISE JURÍDICA

Atualizar as certidões e pesquisas para que na data da assinatura não ocorra do vencimento de uma delas, impedindo a finalização do processo.

Acompanhar o vencimento das mesmas, auxiliando e orientando o empresário da necessidade de renová-las quando a data da assinatura estiver próxima.

Observar se há algum impedimento na renovação das certidões, caso positivo solicitar informação da regularização e, se necessário encaminhar ao jurídico.

ANÁLISE DE ENGENHARIA – FRE  – (deve ser dada entrada primeiramente na documentação para pré-análise (conforme check list TARGET). A FRE e Projeto Arquitetônico devem ser enviados em papel e também em arquivo eletrônico (e-mail – CD – pen-drive)

– A Construtora do empreendimento deve apresentar o Atestado de Qualificação do PBQP-h PARA EMPREENDIMENTOS DENTRO MCMV.

– O empreendimento deverá ter no mínimo 3% de unidades adaptáveis, observada a legislação municipal e estadual (para financiamentos com recursos do FGTS – PMCMV).

– Deverá apresentar as licenças obrigatórias para transporte e armazenamento de madeiras nativas.

– Verificar se há obra executada.

– Caso o emprendimento possua mais de um tipo, verificar se há discriminação das unidades.

– Encaminhar a FRE e Memorial descritivo conforme planilhas próprias.

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA ANÁLISE DO EMPREENDIMENTO:

Se a documentação estiver incompleta ou com erros de preenchimento será devolvida para complementação, evitando-se de ficarem documentos em poder da CAIXA desnecessariamente.

Obs: quando se tratar de terreno de propriedade do poder público, a construtora deverá ser contratada através de licitação, devendo neste caso ser encaminhado também:

 – cópia da lei autorizativa para doação/venda do terreno e da sua publicação.

– cópia do edital de licitação para contratação da construtora e da sua publicação.

– cópia do resultado da licitação com a sua publicação.

A documentação deverá ser apresentada em via original, ou cópia autenticada (poderá ser autenticada em cartório ou por empregado CAIXA)

Apresentação de documentos solicitados pela Engenharia poderá ser entregue diretamente na GIHAB/DV mediante agendamento.

Apresentação de documentos solicitados pela Plataforma de Habitação deverá ser entregue na Plataforma ou encaminhados via agencia da CAIXA, lembrando sempre da autenticação (caso seja cópia)

Para esclarecimentos de dúvidas a respeito de um Parecer Técnico recebido da GIHAB/DV (Engenharia) a Construtora ou Entidade Organizadora deverá agendar a reunião com o Engenheiro ou Arquiteto responsável pela análise do empreendimento – a presença do Responsável Técnico pelo empreendimento é indispensável na reunião.

Obs: posteriormente serão solicitados os demais documentos para  análise jurídica e de risco de crédito.

PARTICIPAÇÃO DO CCA

A construtora ou incorporadora não pode participar como CCA.

O treinamento ao CCA é imprescindível para que os documentos cheguem com a maior exatidão possível e os processos montados para a contratação com os mutuários.

É necessário que o CCA e/ou construtora tenha conhecimento do processo para orientar corretamente os adquirentes.

Todo contrato, para ser assinado, deve estar “aprovado para assinatura” pela área responsável pela conformidade habitacional da Caixa.

TARIFAS (preencha o formulário de nosso e site e solicite contato)

Tarifa para análise de engenharia

Tarifa para análise da proposta: Valor:

Tarifa para análise de risco: Valor:

Tarifa para acompanhamento de obra:

Taxa de Cobertura de Custos à vista (TCCAV

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